Devant les interrogations et questionnement de certains quant à la baisse, au maintien ou à la hausse des prix de l’immobilier et à l’alourdissement de la fiscalité des loyers, il existe une réponse trop souvent méconnue et pourtant très intéressante : le démembrement de propriété.

Comme chacun le sait, la pleine propriété d’un bien se divise en deux éléments :

  • l’usufruit, composé du droit d’utiliser le bien et du droit d’en recevoir les revenus (loyers d’un appartement, intérêts de placements, etc.). Lorsque l’usufruit porte sur des biens consomptibles, c’est-à-dire des biens qui se détruisent par le 1er usage (somme d’argent, par exemple.), son appellation est « quasi-usufruit ». Ce sont des droits par nature temporaires.
  • la nue-propriété qui correspond au droit de disposer du bien, c’est-à-dire de le donner, de le modifier, de le détruire ou de le vendre.

Un usufruit coexiste toujours avec une nue-propriété. La propriété est dite « démembrée ».
La réunion de ces 2 droits en une seule main reconstitue la pleine propriété et n’est pas taxée.

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Résidence PARIS 19ème

Le démembrement est volontaire (donation avec réserve d’usufruit, vente de la nue-propriété, etc.) ou est imposé par la loi (cas d’une succession en présence d’un conjoint survivant et d’enfants communs). Mais il peut s’avérer dangereux en cas de mésentente entre les membres de la famille car la gestion des biens démembrés implique souvent un accord entre le nu-propriétaire et l’usufruitier, non seulement dans la perception des revenus produits par le bien, mais aussi si une vente est envisagée, ou encore à l’ouverture d’une succession.

Acquérir la seule nue-propriété d’un bien immobilier ou de parts de SCPI permet de constituer un patrimoine tout en limitant le montant de l’investissement initial nécessaire.
La technique du démembrement de propriété, utilisée le plus souvent dans un objectif de transmission du patrimoine, peut, en effet, servir dans cette autre optique.

Au-delà de l’attrait que peut procurer cette opération, les caractéristiques propres à tout investissement immobilier (qualité et emplacement du bien notamment) doivent être étudiées avec attention pour maximiser son potentiel, sous la forme, par exemple, d’une plus-value importante en cas de revente.

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Le Ponant à CAEN

Avantages de l’opération :

ISF

Les biens ou parts de SCPI grevés d’un usufruit sont, en principe, compris dans le patrimoine de l’usufruitier pour leur valeur en pleine propriété sans application d’aucun abattement. Le nu-propriétaire n’est donc pas soumis à cet impôt.

Valorisation du bien

L’investisseur achète la nue-propriété du bien ou de parts de SCPI avec une décote importante par rapport à la valeur en pleine propriété. L’avantage à la fin de l’opération sera souvent double puisque lors de la reconstitution de la pleine propriété, le bien aura pris de la valeur et sa rentabilité sera plus conséquente.

Déduction de certains frais du revenu

Pendant la période de démembrement, la pression fiscale est atténuée en raison du statut de nu-propriétaire car il ne perçoit pas de revenu et n’est donc pas imposé.De plus, il peut déduire certaines charges de ses autres revenus fonciers.
Si par ailleurs, il décide d’emprunter pour réaliser son investissement, les intérêts d’emprunt sont alors déductibles des autres revenus fonciers selon le régime de droit commun. La déductibilité des intérêts d’emprunt n’est cependant pas applicable au nu-propriétaire de parts de SCPI.

Plus-values

La cession de la nue-propriété d’un bien ou de parts de SCPI, avant l’extinction de l’usufruit temporaire, est tout à fait possible et soumise à la taxation des plus-values réalisées. La plus-value qui correspond à la différence entre la valeur d’acquisition de la nue-propriété et son prix de cession est soumise, après application de l’éventuel abattement pour durée de détention, à une imposition au taux de 19 % auquel il faut ajouter les prélèvements sociaux dont le taux global est de 15,5 % depuis le 1er juillet 2012.

A l’extinction de l’usufruit temporaire, le nu-propriétaire devient plein propriétaire du bien immobilier ou des parts de SCPI sans aucune taxation. En cas de cession du bien ou des parts de SCPI, l’imposition de la plus-value qui correspond à la différence entre le prix de cession et la somme des prix d’acquisition des deux droits démembrés devra être établie. Le vendeur sera exonéré de cette imposition si la durée de détention est supérieure ou égale à 22 ans( La durée de détention se calcule à compter de la première acquisition).

Fin de l’opération

Au terme de l’usufruit temporaire, le nu-propriétaire retrouve la pleine propriété du bien ou des parts de SCPI sans aucune fiscalité ni supplément financier à payer. Les actes concernant ce type de démembrement de propriété prévoient généralement que l’usufruitier remette en état le bien au terme de l’opération. De plus, une mesure de la loi portant engagement national pour le logement du 13 juillet 2006 facilite la fin du démembrement de propriété en prévoyant que le nu-propriétaire, six mois avant l’extinction de l’usufruit, peut, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception :

  • soit proposer au locataire un nouveau bail prenant effet au terme de l’usufruit,
  • soit donner congé pour vendre ou pour occuper le bien (le congé ne peut être valablement donné que par le nu-propriétaire).
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